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O Brasil permite a cobrança das dívidas de financiamentos imobiliários fora do Judiciário, com a venda do imóvel em leilões particulares. A execução é iniciada em Cartórios de Imóveis, os quais, por força da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), são obrigados a intimar pessoalmente o devedor tanto para pagar a dívida, quanto sobre o dia e a hora do leilão do imóvel. Sem as intimações pessoais a venda em leilão é nula!

Boa parte das aquisições de imóveis no Brasil é financiada por bancos ou pelas próprias construtoras e seus parceiros, colocando o imóvel como garantia do negócio. Hoje em dia, o instrumento jurídico mais comum para fazer esta garantia é a alienação fiduciária.

Com a crise, aumentou muito a inadimplência, pois as pessoas não estão conseguindo pagar os seus empréstimos. Ocorre que se o devedor não paga o empréstimo, o credor, autorizado pela Lei, pode iniciar um procedimento pelo qual o devedor é intimado pessoalmente para pagar a dívida no prazo de 15 dias; se o devedor não pagar, o imóvel é transferido para o credor e leiloado. O devedor também precisar ser intimado pessoalmente do dia e hora do leilão. Com o valor da venda o credor quita a dívida e devolve eventual saldo para o devedor.

O consumidor precisa ficar atendo, pois é comum um erro grave nesses procedimentos chamados de “execução extrajudicial” previstos na Lei n.º 9514/97 e no Decreto-Lei n.º 70/66. É que os leilões dos imóveis estão sendo feitos sem a intimação pessoal e prévia do devedor!

O tema foi discutido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o REsp n.º 1.447.900 e REsp n.º 1.447.687, ficando definido que, embora a Lei não estabeleça expressamente a exigência da intimação pessoal do devedor sobre o dia e a hora do leilão do imóvel que havia financiado, a melhor interpretação de tais normas não deixa dúvida de que a intimação, obrigatoriamente, deve ser pessoal.

E a justificativa está corretíssima! Primeiro, porque privilegia a publicidade e quanto maior ela for, melhor e mais justo será o resultado do leilão. Depois, entendemos que a intimação permite que o devedor esteja presente no leilão, seja para pagar o débito, ou mesmo para participar do leilão, para garantir que o imóvel não seja vendido em valor abaixo do que realmente vale. Afinal de contas, a sua dívida será paga com o valor da venda.

Há uma ressalva neste entendimento: se o devedor não for encontrado pelo credor e estiver em lugar incerto e não sabido, ele pode fazer as intimações por edital, ou seja, apenas por jornais de grande circulação.

Assim, é prudente que o devedor mantenha o seu endereço atualizado junto ao credor, o que deve ser feito sempre formalmente, por e-mail, carta ou meio outro de comunicação comumente utilizado entre as partes.